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致广大市民：
在商品房买卖的过程中，房地产消费纠纷时有发生，虚假宣传、不实承诺、合同欺诈、乱收费用、房本迟迟不能办理等问题一直困扰着消费者。做为普通市民的你可能遭遇过各式各样的购房陷阱，稍不留心就被“套路”套住。在“3.15”国际消费者权益日来临之际，县住建局特意整理了一些防范商品房交易风险的知识与广大消费者一起分享，希望能帮助到大家。
一、不要预订、购买未取得《商品房预售许可证》的商品房；正常情况下，开发商要取得《商品房预售许可证》后才能够公开对外销售房屋；因此，购房人购房前一定要查看开发商“五证”的原件是否齐全，特别是《商品房预售许可证》，如没有《商品房预售许可证》坚决不购买，如开发商收取款项可向主管部门举报。
购买预售商品房前，应查验《商品房预售许可证》原件，核实拟购买房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内，并核实所购物业是否存在已销售、抵押、查封等限制交易信息。查询交易限制信息可通过售楼部网签系统或房源电子信息公示系统予以核实，如有上述限制信息，建议坚决不购买，避免“一房多卖”或买到有瑕疵的房屋。
二、注意楼盘配套及相关附加信息。购房前考察时不妨多了解楼盘、小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所、超市、银行、农贸市场等综合设施情况，并应了解楼盘、小区建设密度(容积率)，以判断楼盘、小区环境标准是否符合自己的要求。此外，停车位也是应当了解的重要内容，必要时应当索取相关资料及文字承诺。选择房源时，应详细了解采光、地下室入口、小区公共配套厕所、临街等不利因素，综合考虑成熟后再确定具体房源。
三、一般情况下，在签《商品房认购书》时，开发商会要求购房者先交纳部分定金，并规定自签订认购书起，几日之内与其签定《商品房买卖合同》，同时交纳首期房款，否则定金不予以退还。一但购房者在签《商品房买卖合同》时发现有些《补充条款》难以接受，就会陷入被动、造成经济损失的局面。可采取以下措施：
1、签订《商品房认购书》并非必经程序虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》或者是双方达成一致意见后签订《商品房认购书》并交纳定金。
2、销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现。购房者之所以签订《商品房认购书》恰恰是受到销售人员宣传的这些“诱饵”的引诱，为了防止口说无凭，建议购房者要求将双方口头约定的这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定违约责任。
3、慎重签订《商品房认购书》，重视“退出”条款，特别是退还定金的约定。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如草率认购后又后悔、申请贷款不被批准等，因此建议购房者在认购房屋时应充分周到考虑楼盘详细情况、自身家庭经济情况、征信情况等因素；建议约定“退出”退款条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。
4、购房者在签订认购书时，还可将认购书条款改为“买方在签订认购协议之日起，几日内前来与开发商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样购房者就可将被动化为主动。
四、不要缴纳排号费、VIP会费、诚意金、订金、电商费、团购费等任何性质费用；坚决不要购买承诺售后包租或变相售后包租、返本销售或变相返本销售的商品房。
五、交易双方签约时必须采用住建局网签系统联网打印的格式合同《商品房买卖合同》。签订合同时要将买卖双方宣传沟通一致的内容明确写入《商品房买卖合同》，不要轻信口头承诺，对开发企业的广告营销宣传、口头承诺事项应要求写入购房合同，明确各方的权利和义务。仔细阅读合同中关于交易金额、装修标准、交付条件、交房时间、交房面积、产权办理、违约责任等条款，同时就补充性条款与房产开发企业进行沟通协商，必须确保合同中所有内容填写完整和全部理解认同。并注意以下几方面：
1、有的开发商在合同中关于“办理房产证或延迟交楼”的约定，会尽量在条款中把自己的利益风险减轻到最低，形成违约责任不均等的现象。购房人应尽量协商让开发商在最短的时间内办好房产证且要在合同中约定好时间和违约责任。力求双方违约责任要均等，避免霸王条款；此外，违约金一般以房价的百分比或千分比表示，这些比例数字一定要特别注意，否则一个小数点就会差之千里。
2、个别开发商在合同后面再附一份《补充协议》，如有的《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日万分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如开发商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。遇到这种没有商量余地的条款最好就不要签了。在某种程度上，补充条款约定的事项比商品房买卖合同里约定的还重要，因为补充条款是根据房产具体情况来约定的，所以签补充条款时应提高警惕，避免不合理条款。
3、购买装修成品房时要了解清楚装修的标准、装修用材及品牌，并在合同中予以明确。交房时要到现场看一下，了解清楚墙体结构，问清煤气管道、热水器、洗衣机及卫生间里各种线路与管道接口的位置及使用的材料。
4、要从法律上确保售楼书及其他广告内容具有法律效力，就一定要将其内容明确的写到商品房买卖合同中，这样才能确保和约束开发商将售楼书中或广告宣传中的承诺变为现实。这是维护购房者合法权益的一个非常重要的方式，若没有将宣传约定加入到合同中，购房者则很难举证，无法及时追究开发商的违约责任。
六、购房人应将按合同约定支付的首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，直接存入该项目商品房预售合同约定的预售资金监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款，如开发企业违规收取预售款可向主管部门举报。确保预售资金进入监管账户，资金用于该项目的工程建设，保障购房者的合法权益。
七、签完合同应督促及时办理合同备案和预告登记。许多购房者认为，只要签订了购房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了购房合同备案和预告登记。殊不知有可能会导致所购房屋遭遇一房二卖的风险。商品房进行合同备案和预告登记是为了减少商品房预售纠纷，保障购房人的合法权益。
然而，在实际操作过程中，仍有不少开发商没能及时进行合同备案和预告登记，而不少购房者对合同备案和预告登记的意识也较为淡薄，并不清楚备案登记的重要性，更不知道应督促开发企业及时办理备案登记。从而导致一些开发企业借机将房子进行抵押或重复买卖。因此，为有效地保护自己的权益，在签订购房合同后购房者一定要及时督促开发企业及时到县住建局、县不动产登记中心完成商品房买卖合同备案和预告登记（企业办理不及时可单方面申请预告登记），确保购房人物权能够实现。
八、房地产开发企业在签订商品房买卖合同时不得强制要求公证、不得收取或代收代缴购房款以外的其它费用；购房人购房时只能向开发企业支付房源系统中公示并协商达成的房价款，不能支付房价以外的其他任何款项；购房人应缴纳的住房维修资金和契税，由购房人自行到住建局、税务局缴纳。九、购买商品房过程中如果是由中介机构提供中介服务的，一定要注意查看该机构是否具备主管部门批准的《四川省房地产经纪机构备案证书》，如果具备还要查看证书是否有效。
十、提醒市民不要轻信传言、不要轻信承诺、不要盲目跟风，根据需求理性购房，切实维护好自身合法权益，同时发现问题应主动、及时向相关主管部门报告并提供线索，以便及时查处。
仁寿县住房和城乡建设局
年3月
来源：仁寿在线、仁寿县住房和城乡建设局
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